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COMPRADOR te aceptaron LA OFERTA y ahora ¿Qué viene?

Por Carolina R. Chad Real Estate Associate

Aún si no está en tus planes invertir ahora, es un Paso a Paso que te va a servir al momento en que decidas hacerlo.

Sabemos lo Feliz que te sientes porque luego de tanto buscar, finalmente has conseguido la casa perfecta para ti.

Pasaste la oferta (en una compra de contado) y el vendedor la aceptó. Pero días después de firmar el contrato, cuando ya la emoción se ha asentado un poco, intentas comunicarte con tu Realtor y este no responde tus llamadas. O lo hace, pero no sabe responder a tu pregunta: ¿Qué toca hacer ahora?

En el caso de las propiedades usadas, hay una serie de requisitos que cumplir, una vez que el contrato de compra/venta está ejecutado, es decir, que ya tiene las firmas de vendedor(es) y comprador(es). Estos pasos, algunos de ellos esencialmente protectores del comprador, deben cumplirse dentro del lapso que se estableció en cada una de las respectivas cláusulas. De lo contrario, corres el riesgo de asumir la reparación de problemas de la vivienda (que no te tocaban), lo que se traduce en más dinero que pagar, o incluso pones en riesgo el depósito de seguridad y perderlo.

“El Conocimiento es Poder” por eso te traemos esta guía para que “Paso a Paso” hagas seguimiento al proceso de compra de tu propiedad y así mantengas segura la transacción, aun si no cuentas con un Realtor capacitado y disponible para responder tus dudas y calmar esa ansiedad manteniéndote al tanto del proceso.

Y no te preocupes, en este artículo estaremos tocando los pasos de una manera simple pero está pendiente de nuestro blog pues en los próximos días estaremos ahondando en cada uno de ellos:

1.- Contacta a la Compañía de Título: 

Generalmente, en una transacción “limpia” en la que no estás trabajando con una propiedad “Short Sale” o “Foreclosure”, es el comprador quien escoge la Compañía de Titulo con la que va a trabajar hasta el día del cierre. Tu Realtor debe colocar todos los datos de la Title Company (su nombre en inglés) en la primera página de la oferta.

2.- Inspección a la Propiedad: 

El comprador o su agente deciden el tiempo que necesitan para realizar la inspección a la unidad, pero lo más común es que sean 7, 15 o 30 días. En los próximos artículos te vamos a explicar más a fondo la importancia de realizar una inspección dentro del lapso establecido.

Todo lo que vemos, pero sobre todo lo que NO VEMOS, de la propiedad debe ser revisado por el Home Inspector, antes de proseguir con la compra.

3.- Entregar Aplicación a la Asociación: 

La Asociación (que puede ser HOA por sus siglas en inglés o una Condominium Association) es una figura que existe en la gran mayoría de los complejos residenciales en el Sur de Florida (y en todo el país). Una vez cumplido el paso anterior, el comprador debe entregarle a la Asociación una serie de documentos (básicos… nada del otro mundo) dentro del lapso indicado en el contrato. Sus representantes son quienes aprueban o rechazan a un comprador.

4.- Realizar el Depósito Adicional: 

Al pasar la oferta, debe hacerse con el compromiso de un Depósito Inicial. En algunos casos se pide un unico depósito, pero en muchos otros, y dependiendo de la fecha tentativa de cierre se marca uno adicional. Ambos tienen como objeto validar que se trata de una intención de compra seria. 

IMPORTANTE: Todo pago que hagas como comprador, debes hacerlo a nombre de la Compañía de Títulos, y nunca directamente al vendedor de la casa o al Realtor.

5.- Walkthrough: 

Esta revisión se hace un día antes del cierre, preferiblemente en presencia del comprador o, en su defecto, de su agente de Real Estate. El objeto es verificar que todo está en orden en la casa y que lo que se está entregando (y sus condiciones), es exactamente lo que está escrito en el contrato.

Generalmente, el Deposito Inicial en una compra de contado es de 10% del valor de la propiedad. Asi se demuestra a los involucrados la seriedad de la oferta.

6.- Revisión del HUD-1: 

Es el documento de cierre. Una planilla en la que se especifican todos y cada uno de los pagos que debe hacer tanto el comprador como el vendedor de la vivienda. Tu Realtor, o tú mismo, deben revisarlo 24 horas antes del cierre para garantizar que cada cargo puesto allí es el correcto.

7.- Transferencia del monto restante: 

Igualmente, debe realizarse un día antes del cierre. Por seguridad, hoy casi todas las Compañías de Título exigen que el balance se pague a través de una transferencia electrónica, con tiempo suficiente para que a la hora de la firma, ya el dinero esté efectivo en la Cuenta de Depósito en Garantía (Escrow Account).

Ahora sí, ya tienes en tus manos la guía para no entrar en una transacción de esta magnitud a ciegas. Aún si no está en tus planes invertir ahora, es un Paso a Paso que te va a servir al momento en que decidas hacerlo.

Esperemos que te sientas más tranquilo y seguro ahora que conoces los pormenores de todo el proceso. Hasta la próxima!

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Estos son los peores errores que puedes cometer al vender tu casa

Por Carolina R. Chad Real Estate Associate

Sólo es cuestión de colocar un cartel de “For Sale By Owner” fuera de la casa, mostrarla a quien quiera venir a verla y “quién mejor que yo para vender el lugar de donde tengo tantos hermosos recuerdos”

TIP: Hay clausulas que te protegen de pagos no obligatorios como vendedor. No olvides marcarlas!

Hace 8 meses el Sr. Pedraza y su esposa decidieron vender su casa de Miami Lakes, en Florida. Quieren mudarse a la misma zona donde viven sus hijos y nietos.

Al momento de tomar la decisión, el dueño de la casa pensó que “ahorraría” mucho más si llevaba la venta él mismo. No necesitaba que viniera nadie a ponerle precio a lo que por muchos años fue su hogar y por supuesto, si no paga la comisión a un Realtor el “ahorro” sería mucho más significativo. Total, pensó, sólo es cuestión de colocar un cartel de “For Sale By Owner” fuera de la casa, mostrarla a quien quiera venir a verla y “quién mejor que yo para vender el lugar de donde tengo tantos hermosos recuerdos”.

Bien, 238 días han pasado desde que el Sr. Pedraza colocó el cartel de “Se Vende” frente a la puerta principal. Numerosas han sido las visitas, es decir, que numerosas han sido las veces que su esposa ha ido a visitar a sus nietos sin él, pues ha debido quedarse en casa para atender a los interesados en verla. Más alta aun la cantidad de llamadas que ha recibido en esos 238 días para responder una y otra vez el precio de venta, cuántas habitaciones y baños tiene, tamaño, amenidades, etc. y recibir al final un: “Gracias. Sólo estaba llamando para saber”.

Hasta ahora CERO el número de ofertas. Hoy, el Sr. Pedraza ya está considerando que es hora de buscar la asesoría de un experto en Real Estate; y aunque él no lo sabe, con esta ayuda no sólo se está ahorrando tiempo sino también miles de $. Por qué? Sigue leyendo y conoce cuáles son los errores más comunes que cometen los propietarios a la hora de vender su casa:

1.- Dejan que las Emociones Controlen la Negociación:

Seas de los dueños que consideran que su casa es la mejor (y lo es) o de aquellos que quieren deshacerse de su vivienda y con ella de malos recuerdos, en la gran mayoría de los casos los vendedores permiten que las emociones se apoderen de ellos a la hora de concretar una negociación favorable para todas las partes: porque o pierdes a los interesados porque ninguna oferta te satisface o aceptas la primera oferta que te den (no importa si es muy baja) con tal de ya “salir de esa casa”. Así que en este tipo de transacciones hay que utilizar más la razón que el corazón.

2.- Pueden Perder (o evitar pagar) Miles de $ y no Saben Cómo:

Olvidar marcar alguna casilla que lo protege de un pago no obligatorio para él o que olvide hacer un “full disclosure” de la casa (revelar detalles o problemas en la vivienda) en el contrato de compra/venta puede ser suficiente para que el dueño termine pagando miles o incluso decenas de miles de dólares que, seguramente, con la asesoría de un experto se hubiese ahorrado. Recuerda que el Realtor (salvo en el caso de los Transaction Brokers) te representa a ti y debe proteger tus intereses como vendedor, así como el segundo agente lo hace con su comprador. ¿Nadarías solo y sin protección entre tiburones?

 

3.- Ignoran las Reparaciones y la Estética:   

Quien ha ido a una casa modelo en algún proyecto inmobiliario sabe perfectamente lo que es entrar y querer comprarla sólo por como se ve y hasta como huele! Para que la casa entre por los ojos de los potenciales compradores debe estar “de revista”. Y no, con esto no queremos decir que debes gastar miles de dólares en muebles y decoración, pero sí puedes mantenerla organizada y limpia, deshacerte de lo que realmente no usas e impide al comprador “imaginarse” viviendo allí y utilizar la creatividad para con lo que ya tienes, mostrar las virtudes de la casa. Si tienes filtraciones, alguna pared con detalles en la pintura o problemas que sobresalen, repáralos: te saldrá mejor el arreglo que el descuento en la oferta que el comprador hará para compensar esas faltas.

TIP: Manten tu casa bien organizada cuando la vayas a mostrar a los compradores potenciales. Un ambientador tambien ayuda!

4.- Contratan los Servicios del Realtor Equivocado:   

A la hora de contratar a un agente en Real Estate debes asegurarte que es el adecuado para asesorarte, guiarte y ayudarte a cumplir la meta de vender tu casa bajo condiciones favorables para ti. El Realtor no es aquel que te promete villas y castillas y vender tu casa en dos días al precio más alto del mercado, sino aquel que conoce el área como la palma de su mano (precios, unidades disponibles en el mercado, unidades vendidas en los últimos meses, etc.), te presenta un plan de mercadeo con base pues lo que más necesita tu propiedad es promoción (publicación en revistas, en Internet, campanas digitales, Redes Sociales) y garantiza atención 100% no sólo a tus dudas si no a las decenas de llamadas que a partir del día uno le tocará responder hasta dar con el comprador más calificado.

5.- Se Alejan del Precio de Mercado:  

Establecer un precio no competitivo puede dejar tu casa “vagando” por mucho tiempo en el mercado. A ver, si tu fueras el Comprador ¿te decidieras por una casa cuyo precio está por encima de otra con las mismas características y en la misma zona? Independientemente de las mejoras que tenga o no, el precio debe determinarse en base a los de las casas vendidas recientemente en tu área. Si decides contar con el apoyo de un agente en Real Estate, pídele el Análisis Comparativo del Mercado (CMA por sus iniciales en inglés) para ayudarte a decidir un precio objetivo y real.