La palabra clave no es “dónde” si no “qué”.
¿Qué quieres hacer con esa vivienda que quieres comprar en Miami u otras ciudades cercanas?
Primera opción: vivirla
Vayamos por la primera opción que es vivirla. “Carolina, quiero comprar una casa (o un apartamento) porque nos vamos a mudar a Florida y es donde queremos vivir”.
En ese caso, la mejor zona para comprar va a depender de otras respuestas como dónde vas a trabajar, si tienes hijos en edad escolar: a cuál colegio tienes planeado mandarlos e incluso cuál va a ser el tipo de compra (si va a ser de contado o financiada) por puntos de los que te voy a hablar mas adelante.
Una vez que tenemos determinados estos primeros dos aspectos, podemos tener al menos la o las ciudades que nos convienen para buscar la mejor propiedad para ti y tu familia.
No tiene sentido y jamás te dejes llevar por la “belleza” de ciertas zonas si te quedan a largas distancias del sitio en el que más piensas desenvolverte porque puede convertirse en un gasto de dinero y tiempo adicionales innecesarios y que puedes evitarte con la asesoría correcta de una consultora de Bienes Raíces que sepa guiarte desde el principio hasta que tienes las llaves de tu nueva casa en las manos.
Pero, ¿qué tiene que ver el tipo de compra con la zona en la que quiero vivir?

Apartando el tema del precio, cuando la compra es de contado las limitaciones son mucho menores para elegir una zona en la que queremos comprar. Teniendo nuestro presupuesto en mente (en el que no sólo debe estar el precio estimado de la casa, sino también los gastos de cierre) y la información arriba mencionada ya podemos elegir la zona y dónde comenzar a buscar.
Cuando la compra es financiada por un banco o hipotecaria, la situación es un poco diferente. En ese caso también hay que tomar en cuenta con qué tipo de financiamiento estamos trabajando, cuál va a ser el downpayment (inicial) y el límite de nuestros pagos mensuales:
En cuanto al financiamiento hay varios productos, pero los mas comunes son FHA (Federal Housing Administration) y Convencional. En el primero hay ciertas “facilidades” para los compradores, de las cuales hablaremos en otro artículo, pero también limitaciones en cuanto al precio (en la mayoría de los condados de Florida el precio máximo para un préstamo FHA es $420,680 en el 2022) sin mencionar que hay comunidades con Asociación o Condominio que NO aceptan compras con financiamiento FHA; por lo que centramos nuestra búsqueda en zonas que cumplan con lo que nosotros tenemos para ofrecer como compradores.
En el caso del Convencional, el limite del préstamo en el 2022 en la mayoría de los condados de Florida es de $647,200 (puede subir dependiendo de otras condiciones de la propiedad y ciertos condados) y, generalmente hablando, es aceptado en todas las comunidades, urbanismos y edificios; con cierta excepción que es nuestro siguiente punto.
Cuando estoy buscando una propiedad para mis clientes, otro de los aspectos en los que me fijo después de determinados los anteriores es el downpayment (o inicial) que vamos a usar para la compra. ¿Por qué? Así como lo mencioné en el párrafo anterior, hay comunidades / urbanismos que NO aceptan compras financiadas con menos del 20%-25% de inicial; así que si no es nuestro caso, son áreas que descartamos para comprar y vivir.
Finalmente, el límite de los pagos mensuales. Hay zonas que son muy bonitas, seguras, casas hermosas y muy atrayentes para mis compradores; por lo que junto al equipo con quien trabajo los financiamientos nos aseguramos de que los impuestos de la propiedad o la mensualidad de la asociación (si la hubiere) mantengan los pagos mensuales de la hipoteca dentro de los limites convenientes para ti. Generalmente, se puede “arreglar” dando mas de inicial u otras estrategias; pero definitivamente es algo que tomar en cuenta antes de “enamorarse” de una zona para vivir.
Segunda opción: inversión
Vayamos ahora por la segunda opción: “Carolina, quiero comprar una propiedad como inversión. No quiero vivirla, sino comprarla, ponerla a rentar y generar ingresos todos los meses” Perfecto. En ese caso, ubico la MEJOR ZONA PARA MIS COMPRADORES más desde un punto de vista de los NÚMEROS, que de un area geográfica como tal.
Aquí, no sólo vemos el tipo de pago y el downpayment, como cuando mis clientes compran la vivienda como residencia principal; sino que me enfoco en los números relacionados con el área:
- ¿Cuánto pagan de impuesto de propiedad?
- ¿Hay pago de CDD? (Community Development District)
- ¿Tiene Asociación (HOA) o Condominio? Y si lo tiene,
- ¿Cuántas asociaciones tiene?
- ¿De cuánto es la mensualidad?
- ¿Cuál es el promedio de renta?
- ¿Cuál es el porcentaje de ocupación?
Y otros números que busco, para no provocarte dolor de cabeza a ti, y conseguirte la mejor rentabilidad para tu inversion.
Antes de terminar, otro punto importante a tomar en cuenta ahora es incluso el tipo de renta que planeas trabajar con tu propiedad. ¿Va a ser renta larga (contratos de 6 meses o 1 año) o rentas cortas (comúnmente conocido como Airbnb)?

Porque si por ejemplo eres de los que les encantaría tener una propiedad para alquilarla a través de plataformas como Airbnb o VRBO, entonces las mejores zonas que te van a servir son donde lo permitan. Hay ciudades que no lo permiten y hay comunidades donde ESTÁN ABSOLUTAMENTE PROHIBIDAS las rentas cortas. ¿Te imaginas que compres, sin la asesoría adecuada, con esta expectativa y luego tengas ese inconveniente?

Carolina Rodriguez Chad
Real Estate Consultant desde 2014
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