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¿Sabes cómo usar la “HOME INSPECTION” a tu favor?

Por Carolina R. Chad Real Estate Associate

Aquí te decimos cómo re-negociar el precio de la propiedad después de firmar el contrato.

Partamos desde el principio. Ya cumpliste con éxito los primeros pasos para comprar la casa o el apartamento que quieres.

El vendedor aceptó tu oferta y ya tú o tu Realtor hicieron los contactos necesarios con la Compañía de Títulos para asegurar el depósito inicial o de reserva. El siguiente nivel es uno de los más importantes, y si estás considerando “ahorrártelo”, piénsalo de nuevo y sigue leyendo para que descubras por qué es tan importante que hagas la “Home Inspection” a tu nueva vivienda.

¿De qué me protege una Home Inspection?


Home Inspection es el termino en inglés. Así mismo lo verás en el contrato, en el reporte final que te entrega el inspector y, dependiendo del caso, en el documento de cierre. Esas son las dos palabras que no sólo te van a dar la tranquilidad de que la propiedad que estás comprando está en las condiciones que necesitas, sino que pueden salvarte de hacer una mala inversión, negociar a tiempo el pago de las reparaciones que hagan falta o, en su defecto, re-negociar el precio de la propiedad.

¿Quién hace la Home Inspection?


Asegúrate de que la inspección será hecha por un profesional con licencia y registrado en la Sociedad Americana de Home Inspectors. El proceso de inspección debe abarcar desde las bases de la vivienda hasta el techo (o ático, si fuera el caso), e incluir los sistemas más importantes que forman parte del “esqueleto” de la casa: el eléctrico, de drenaje o pozos sépticos, el de calefacción o aire acondicionado, plomería, entre otros.

Dependiendo del caso, la inspección también incluye pruebas para verificar que la presencia de Gas Radón está dentro de los límites permitidos o que el agua es segura para el consumo humano.

¿Qué hago si el Inspector “descubre” problemas en la casa?


La pregunta más importante que debes estar haciéndote es: ¿qué pasa si el reporte de la inspección establece que la casa tiene problemas? Pues, tienes tres opciones: si las fallas son muy graves, como serias fallas en la estructura o en las bases de la vivienda, estás en todo el derecho de romper el contrato y recibir de vuelta la totalidad del depósito inicial que entregaste junto a la oferta.

Si el caso no es tan serio, y se trata por ejemplo de algún electrodoméstico que no está funcionando adecuadamente, pídele a tu Realtor que te diga qué opciones tienes: puedes pedirle al propietario de la casa que pague por las reparaciones antes del cierre o que te acrediten el costo de tales arreglos para el pago final. Sin embargo, es importante que sepas que el dueño de la vivienda no está obligado a pagar por estas reparaciones.

Este es el segundo escenario en el que puedes romper contrato y exigir la devolución de tu depósito inicial.

Si, por el contrario, las fallas son mínimas y en perspectiva todo está funcionando de la mejor manera en la vivienda, encárgate tú mismo de ellas. Así evitas la pérdida de tiempo o caer en discusiones innecesarias con el vendedor y así permitir que la compra siga su curso.

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3 Tips básicos para aumentar tu crédito desde 0 RÁPIDAMENTE

Por Carolina R. Chad Real Estate Associate

 

Si acabas de llegar al país esta guía es para tí.

A todos los que hemos llegado a hacer una nueva vida en este país (y quienes tienen planes de hacerlo en un futuro), nos toca averiguar, leer, aprender y “digerir” una y otra vez todo lo que tiene que ver con el récord crediticio.

Tres números que pueden hacer que te reciban con “alfombra roja” al pedir un crédito o, por el contrario, castigarte por errores del pasado.

El récord crediticio (o en inglés Credit Score) es el puntaje con el cual demuestras tu capacidad para pagar un préstamo.

Va sujeto al número de Seguro Social de cada persona. Es tan importante, que de él depende no sólo que te aprueben un crédito para comprar financiado desde un electrodoméstico hasta un carro o tu casa propia, sino que también es considerado un factor principal para determinar la tasa de interés a establecer en tu financiamiento y otras condiciones del mismo. Aún si eres de los que piensas que prefieres vivir pagando alquiler toda la vida, debes cuidar tu récord crediticio, pues la mayoría de las asociaciones (o condominios) revisan este puntaje para aprobar o rechazar a los inquilinos.

 

1.- No “persigas” al crédito… espera que él llegue a ti:

Aunque no lo creas posible, pues comenzando estás en el puntaje más bajo, aplicar una y otra vez por préstamos puede empeorar la situación, según Johanna Diaz, consultora de crédito y fundadora de Credit Rx.

“Cuando acabas de recibir tu social (Seguro Social) estas ´unrated´, es decir, no tienes número ni calificación. Entonces, si te pones a aplicar una y otra vez, y te las rechazan (precisamente porque no tienes un punto de comparación para saber que tan buen pagador eres), cuando ya hayas trabajado tu puntaje y de verdad tengas un chance de aprobación, van a ver tu historial de solicitudes y van a ver tu desesperación”, dice Diaz.

Es mejor tener un poco de paciencia y manejar la situación de manera estratégica para lograr aumentar el puntaje en el menor tiempo posible.

 

2.- Comienza con una Tarjeta de Crédito Segura:

En realidad, esta tarjeta de “crédito” funciona es con tu dinero, el cual está depositado en una cuenta como seguro. Los bancos generalmente se basan en tus ingresos, tu habilidad para pagar y el monto que hayas depositado como colateral para darte su aprobación.

Es muy importante entender esto: aun cuando has hecho un depósito de seguridad, al cual el banco acudirá en caso de que incumplas con los pagos, éste tiene todo el derecho de rechazar tu solicitud para una tarjeta de crédito segura. Si esto llegara a pasarte, tienes otra opción. Existen varios programas de recuperación o establecimiento de crédito que pueden conseguirte una vía alterna. “Lo que hacemos en Credit RX, por ejemplo en casos como estos, es conseguirle a la persona una tarjeta de crédito segura de instituciones que no te chequean el crédito. Pueden comenzar por $200 y llegar hasta los $2,000”, recomienda Díaz.

 

3.- Sé la firma autorizada en una cuenta  con Tarjeta de Crédito regular:

Hay que ser honestos en este punto: pocas personas con una cuenta y/o tarjeta de crédito regular en los Estados Unidos accederían a hacerte el favor de asignarte como firma autorizada de la misma, pero si lo consigues puede ayudarte a aumentar tu “Credit Score”.

Claro, ser el único titular principal de la cuenta va a tener un efecto positivo mayor, pero ser el codeudor o usuario autorizado te acerca más a tu propósito. Si tienes a alguien cercano que cuente con buen crédito (quizá un hermano, tu pareja o un amigo que confié en ti), pídeles que te agreguen en alguna de sus tarjetas de crédito como usuario autorizado. De esta manera, transfieres su buen historial crediticio a tu récord.

Ni siquiera tienes que usar esa tarjeta por la cual te está agregando como autorizado. Mientras esta persona haga sus pagos a tiempo y mantenga sus balances bajos ya tu puntaje se verá muy beneficiado. Pero si por el contrario, tu papa o la persona a la que le pediste este gran favor, falla en algún pago, la marca negativa también aparecerá en tu crédito.

 

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5 preguntas que debe responderse, como extranjero, antes de comprar una propiedad en Miami

Por Carolina R. Chad Real Estate Associate

En general, todo inversionista extranjero puede comprar la propiedad y ponerla a su nombre.

1.- ¿Tengo que viajar a los estados unidos para la firma de la compra?

No está obligado a hacerlo. Por supuesto, si quiere viajar y estar presente en el cierre, que es cuando firma los documentos y le entregan las llaves de la propiedad, puede hacerlo. Pero si en sus opciones no está la de viajar hasta acá (o si no tiene Visa Americana), puede hacer un Poder (en inglés, Power of Attorney) en el que autoriza a otra persona a representarlo en su nombre para firmar. La mayoría de las veces esta persona autorizada puede ser su Realtor o abogado de confianza, o un familiar.

2.- ¿Debería comprar a nombre personal o bajo una entidad comercial?

La respuesta a esa pregunta va a depender del uso que vaya a darle a la propiedad. Pero sí debe saber que la estructura bajo la cual adquiera la vivienda en los Estados Unidos puede significar una diferencia considerable a la hora de declarar y pagar los impuestos.

En general, todo inversionista extranjero puede comprar la propiedad y ponerla a su nombre, o a través de algún tipo de entidad legal como Corporaciones locales o extranjeras, Sociedad Limitada, Compañía de Responsabilidad Limitada y/o Fondo de Inversión de Bienes Raíces. Nuestra sugerencia siempre es consultar con un Contador o Abogado de Impuestos (Tax Attorney) a la hora de tomar esta decisión.

3.- ¿Qué otros gastos adicionales debo pagar al cierre?

En una transacción de este tipo, el comprador tiene menos gastos de cierre que el vendedor. Estos costos representan del 1% al 3% del precio de la unidad, aunque depende de muchos factores como las cláusulas acordadas en el contrato o si la compra es de contado o financiada. Los más básicos son: el Seguro de Título, honorarios de la Compañía de Títulos, el registro en los récords públicos, Impuestos al Condado, entre otros.

4.- ¿Puedo obtener la Residencia Americana al comprar una propiedad?

En algunos casos, la compra de una propiedad puede servirle como soporte para comenzar el trámite para la obtención de la Residencia Americana (Green Card), aunque no es garantizado, pues siempre el “Aprobado” final lo tiene la Agencia de Inmigración de los Estados Unidos. Dicho esto, la opción existe. Y una de las más seguras con las que hemos trabajado con varios de nuestros clientes es la Visa EB-5, que en un principio le puede ayudar a obtener la Residencia Permanente y, posteriormente, la Ciudadanía Americana. Pero éste es un tema tan amplio que lo estaremos tratando en próximas entregas.

5.- ¿Que es el FIRPTA?

FIRPTA son sus siglas en inglés (Foreign Investment in Real Property Tax Act) y puede llegar a ser un verdadero dolor de cabeza, si en un futuro quiere vender su propiedad y su Agente de Bienes Raíces no le brinda la asesoría adecuada.

Es una regulación que autoriza a los Estados Unidos a retener un porcentaje de la venta, intercambio o regalo que se haga de una propiedad por parte de un extranjero, por concepto de impuestos. La buena noticia es que hay varias excepciones que permiten a los vendedores evitar esta retención, y en las próximas entregas te diremos cuáles son.

Si tiene alguna otra pregunta que no se haya tocado en este primer artículo, escríbanos a [email protected] para aclararle las dudas y así Ud. logre tomar la mejor decisión para su futuro económico.

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¿Cómo elegir al mejor Agente Inmobiliario para comprar en Miami?

Por Carolina R. Chad Real Estate Associate

Actualmente, en Florida más de 200,000 personas tienen una licencia de Real Estate (Bienes y Raíces), y con ella el permiso para representarte en la compra o venta de tu vivienda en Miami y otras zonas de este estado.
Sin embargo, como en todas las profesiones, tener una licencia (o título), no lo convierte necesariamente en el o la Agente correcto(a) a quien confiarle la que pudiera ser la transacción más importante para ti y con quien tengas la plena seguridad de que, con experiencia y experticia, te va a asesorar y ayudar a conseguir el mejor negocio.

Comprar “por tu cuenta” o con un Agente de Bienes Raíces que no tiene el conocimiento ni la preparación necesarios para este proceso puede hacer que éste deje de ser gratificante y satisfactorio para convertirse en una pesadilla. Además, siempre ten presente que como comprador los únicos pagos que debes hacer son el relacionado con el precio de la vivienda y los costos de cierre, en los que NO está incluida la comisión del Realtor, así que este pago NO corre por tu cuenta.

¿Cómo elegir al mejor Agente para ti? Hazle estas 5 sencillas preguntas y facilita la toma de tu decisión:

1- ¿En qué área/zona/tipo de propiedades te especializas?

Cuando vas a comprar una vivienda, hay mucho más que tomar en cuenta además de si tiene electrodomésticos de acero inoxidable o la ubicación de la habitación principal. La propiedad en sí, es sólo una parte. El resto tiene que ver con el entorno, las escuelas públicas o privadas en el área, los impuestos; incluso el índice de criminalidad, la demanda de alquiler (en caso de que la compres con este objetivo), entre otros. El Realtor con quien decidas comprar o vender debe conocer el área que te está mostrando, y así no sólo evitas sorpresas indeseables en el futuro, sino que a mayor información te ofrezca, más aseguras el valor de tu adquisición.

 

2- ¿En qué variables te basas para determinar el mejor precio a ofertar (una vez que ya escoja la vivienda que me gusta)?

Cuando ya has revisado y/o visitado las propiedades que más se acercaron a lo que estás buscando y tienes a la “escogida”, es hora de presentar la oferta al dueño de la vivienda. Esto va más allá de enviar un email al vendedor y decir “quiero comprar tu casa. Aquí esta lo que ofrezco por ella”. Para llegar al punto del contrato, con los datos y las condiciones de la compra, es muy importante que antes hayas hecho el análisis correspondiente, incluso si la propiedad la estás comprando para vivirla. Nadie quiere pagar más de lo que vale un producto, en este caso tu vivienda, y sin este análisis en el que están involucrados datos como los precios de las vendidas en los últimos 3, 6 y 12 meses, rentas de los últimos meses (en el caso de que la quieras para generar ingresos), cuánto paga por impuestos, cuánto tiempo tiene la unidad en el mercado, cuántas viviendas similares a “la escogida” están disponibles, entre muchos otros, es imposible saber cuál es el precio correcto por el cual ofertar.

Son estos los puntos que te van a ayudar a determinar si al Agente de Bienes Raíces con quien estás hablando es el mejor para ayudarte.

 

3- ¿Necesitas una carta de precalificación del banco para comenzar a buscar? (En caso de financiamiento):

La respuesta debe ser un contundente sí. Si el Realtor a quien estás entrevistando te dice que por ahora no es necesario, te va a hacer perder tiempo valioso. Con la carta de pre aprobación de la financiadora ya sabes bajo qué rango de precio, y otras condiciones, buscar una vivienda. Además, es mejor estar preparado, y si te encuentras con una muy buena oportunidad, debes presentar la carta de pre aprobación (o DU por sus siglas en inglés), junto a la oferta.

Muchas veces las oportunidades no esperan por uno y actuar más rápido que los demás es la clave.

 

4- En promedio, ¿cuántas viviendas muestras a los compradores y cómo vas a determinar cuáles se acercan más a nuestras necesidades?

No es necesario ver 200 apartamentos para comprar el perfecto para ti y tu familia. Lo que hacemos es que, en base a la precalificación que ya te hemos hecho y una vez determinados el para qué de la compra y las características que quieres, filtramos las opciones y sólo dejamos las que se ajustan a lo que buscas.

Créeme, a la décima visita vas a estar tan cansado de ver propiedades, que no vas a querer saber de comprar nunca más. Así que hay que saber aprovechar el tiempo y la energía para enfocarnos en la mejor búsqueda.

 

5- ¿Tienes Página Web personal y Blog?

Una cosa es el conocimiento que aseguren tener, y otra el que puedan demostrar. Antes de aceptarlo como tu Agente de Bienes Raíces para esta compra pregúntale no sólo si tiene Web Site, si no más importante aún si tiene un Blog, que es donde algunos de los Realtors más profesionales publican artículos con contenido importante que además de ayudarte a determinar qué tanto conocen su profesión, te permiten ver qué tanto se dedican a ella. No vas a querer trabajar con una persona que es Realtor sólo en sus tiempos libres.

Cuando decidas trabajar con un Agente Inmobiliario hazlo con quien te ayude a sentirte informado y asesorado durante todo el proceso. Alguien en quien confíes y que, en vez de sentir ansiedad, te ayude a sentir tranquilidad y, al recibir las llaves de tu nueva casa, satisfacción.

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Lo que todo venezolano debe saber antes de comprar propiedad en Estados Unidos

Por Carolina R. Chad Real Estate Associate

No pierda tiempo viendo todo tipo de propiedades, “sólo por si acaso”, y enfóquese en las opciones que le ayuden a cumplir su objetivo.

Existen proyectos que le permiten rentar, de manera legal, la propiedad mientras no la está usando, así la aprovecha mientras está de vacaciones y genera dinero cuando no está en el país.

Las Bienes Raíces en los Estados Unidos, pero más específicamente en el Sur de Florida, siguen siendo la opción número para los inversionistas que ven en ellas un mercado más tangible y seguro.

Sobretodo quienes venimos de Venezuela y buscamos la mejor manera de asegurar nuestros ahorros: sea con Revalorización, con Rentabilidad o, ¿por qué no?

Sabemos que la mayoría aún no sabe por dónde comenzar para adquirir su primera propiedad aquí, por lo que hemos elaborado esta Guía Práctica con los primeros 3 pasos que debe tomar en cuenta antes de Comprar en Miami:

1.- Determine su presupuesto

Antes de comenzar la búsqueda, piense cuánto dinero va a destinar para la inversión. Aún si se trata de una transacción con financiamiento (que sí existe para los inversionistas venezolanos) debe tener seguro el monto para la inicial de la compra.

También debe apartar una porción para los gastos de cierre, tanto si es para propiedades usadas como para pre-construcción, aunque en estos últimos generalmente hay incentivos por parte de las constructoras que incluyen el pago parcial o, a veces, total de los gastos de cierre del comprador.

2.- ¿Qué uso quiero darle a la propiedad?

No pierda tiempo viendo todo tipo de propiedades, “sólo por si acaso”, y enfóquese en las opciones que le ayuden a cumplir su objetivo:

• Quiero alquilarla y así recibir un ingreso mensual/retorno anual: Entonces lo principal es prestar atención al número que le indica por qué una propiedad es (o no) una oportunidad: el porcentaje de retorno anual (CAP Rate), que se basa en el precio de la vivienda, los gastos mensuales, renta estimada, entre otros.

• La quiero para vivir porque estamos en planes de mudanza o para mi hijo(a) que va a estudiar en la ciudad: Lo principal aquí (además del precio), es la zona (que esté cerca de buenas escuelas o de la Universidad, de mi sitio de trabajo u oficina), el tipo de propiedad y probablemente una que otra característica en particular que necesite (piscina, con o sin patio, habitación en el piso de abajo, etc.).

• La quiero sólo para vacacionar: Si no desea rentarla mientras está vacía, aplican casi las mismas preguntas que la anterior: zona (cerca de la playa, centros comerciales), tipo de propiedad y características. De todos modos, tenga en cuenta que existen proyectos que le permiten rentar, de manera legal, la propiedad mientras no la está usando, así la aprovecha mientras está de vacaciones y genera dinero cuando no está en el país.

3.- Trabaje con un Realtor especializado

Como en muchas otras profesiones, el trabajar con un Agente de Bienes Raíces (que lo asesore profesionalmente en la compra de su propiedad) le traerá mejores resultados si éste se especializa y enfoca en el área de su interés que, en este caso, es el residencial.

Contratar a uno que “sea un experto en todo” y se dedique a “hacer de todo un poco” puede significarle pérdida de tiempo y dinero.

Un dato: si el inglés no es su fuerte, o se defiende mejor en español, escoja un Realtor, abogado, inspector y prestamista que hable su mismo idioma. Por supuesto, es muy importante que también tengan fluidez en el inglés pues, aunque hay versiones traducidas de los contratos, todos los documentos que firmará van a estar en inglés.
Estos son los primeros tres pasos que, no sólo le ayudarán a tener más claridad a la hora de escoger y comprar su propiedad, sino que lo protege si trabajara con una persona que no conoce el mercado como debería.

En una próxima entrega, vamos a responder todas las preguntas que surgen entre los inversionistas extranjeros antes, durante y después de comprar una propiedad en Miami.

En el caso de que quiera comprar una propiedad para generar rentabilidad, hay varios tipos de análisis que su Realtor puede hacerle, basados en cuánto invierta en la propiedad, si es financiada o de contado y los ingresos/egresos por concepto de renta, impuestos, etc., a fin de determinar si la unidad en cuestión es una buena oportunidad para aprovechar: